Fagområde
Det er nesten en regel. Entreprenøren har gjort et reelt merarbeid, byggherren har gitt beskjeder underveis, og alle er enige om hva som skjedde. Men kravet ble varslet for sent, og da er det tapt.
Vårt viktigste råd i entreprise er derfor kjedelig: varsle skriftlig, varsle tidlig, og varsle selv når du er usikker på om du har krav. Det koster ingenting å varsle for mye.
Dagmulkt løper automatisk ved forsinkelse. Krav om fristforlengelse må varsles i tide.
Dagmulkt
Endrings- og tilleggsarbeid må varsles uten ugrunnet opphold, ellers faller kravet bort.
Endringer
Reklamer skriftlig og konkret. Ved forbrukerentreprise er fristene lengre enn mange tror.
Byggefeil
Innsigelser mot sluttoppstillingen har egne frister i standardene. Oversittes de, er kravet akseptert.
Sluttoppgjør
Bustadoppføringslova gir vern som ikke kan fravikes til din ulempe. Sjekk hva kontrakten faktisk sier.
Forbruker
Hold tilbake et forholdsmessig beløp, og si skriftlig fra hvorfor. Ikke bare la være å betale.
Håndverker
NS-standardene fordeler risiko på bestemte måter. Avvik bør gjøres bevisst, ikke ved en glipp.
Kontrakt
Garantier, ferdigattest og videreføring av kontrakten må håndteres raskt.
Konkurs
NS-standardene bygger på at partene skal ha oversikt underveis, ikke først ved sluttoppgjøret. Derfor gjelder preklusive frister: varsler du ikke i tide, taper du kravet, selv om det materielt sett var berettiget.
Kravene som må varsles er særlig endringer og tilleggsarbeid, fristforlengelse og tilleggsvederlag som følge av byggherrens forhold. Formuleringen «uten ugrunnet opphold» tolkes strengt, og betyr i praksis dager, ikke uker.
Motparten må også svare. Et varsel som ikke besvares innen fristen, kan innebære at innsigelsen er tapt. Dette gjelder begge veier, og er en av grunnene til at entreprisesaker krever disiplin i dokumentasjonen.
Dagmulkt påløper automatisk ved forsinkelse i forhold til avtalt frist, uten at byggherren må vise noe tap. Satsen og maksimalgrensen følger av kontrakten, og i NS-standardene er begge deler regulert.
Entreprenørens forsvar er som regel krav om fristforlengelse, typisk fordi byggherren har bestilt endringer, levert prosjektering for sent, eller fordi det har oppstått forhold ingen av partene svarer for. Men fristforlengelse må varsles. Gjøres ikke det, løper dagmulkten selv om årsaken lå hos byggherren.
Ved sluttoppgjør sender entreprenøren en sluttoppstilling med sluttfaktura. Byggherren har deretter en frist til å fremme innsigelser. Kommer innsigelsene for sent, anses kravet som akseptert.
Det er verdt å lese denne fristen i akkurat den kontrakten dere har, for den varierer mellom standardene. Vi ser jevnlig saker der byggherren har hatt gode innsigelser, men mistet dem på kalenderen.
Bygger du bolig for deg selv, gjelder bustadoppføringslova. Den er ufravikelig til ugunst for forbrukeren, altså at kontraktsvilkår som gir deg dårligere rettigheter enn loven, ikke gjelder uansett hva som er signert.
Loven gir blant annet rett til å holde tilbake vederlag ved mangler, krav på garanti fra entreprenøren, og en reklamasjonsfrist på fem år fra overtakelsen. Ved overtakelse skal det holdes overtakelsesforretning, og det som noteres i protokollen der får stor betydning senere.
Gjelder oppdraget arbeid på eksisterende bolig, som oppussing, er det håndverkertjenesteloven som gjelder. Også den gir rett til retting, prisavslag, erstatning og heving ved mangler.
Ved mangler har du rett til å holde tilbake en del av vederlaget som sikkerhet for kravet ditt. Men beløpet må stå i forhold til mangelen.
Holder du tilbake hele sluttfakturaen for en mangel som koster en brøkdel å utbedre, er det du som misligholder. Da risikerer du forsinkelsesrenter og i verste fall at entreprenøren hever. Si alltid skriftlig fra om hvor mye du holder tilbake og hvorfor.
Denne siden bygger på gjeldende lover og på informasjon fra myndighetene. Gå gjerne til kilden selv:
Prosessen
Kostnad
Menneskene
Spørsmål
Uten ugrunnet opphold. I praksis betyr det dager, ikke uker, og fristen tolkes strengt. Varsler du for sent, taper du kravet selv om det materielt sett var berettiget. Varsle heller for mye enn for lite, det koster ingenting.
Ja, med mindre du har varslet krav om fristforlengelse i tide. Dagmulkt påløper automatisk ved forsinkelse, uten at byggherren må vise noe tap. Årsaken til forsinkelsen hjelper deg bare hvis den er varslet.
Ved forbrukerentreprise etter bustadoppføringslova er den absolutte fristen fem år fra overtakelsen. I tillegg må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Begge fristene må overholdes.
Du kan holde tilbake et beløp som står i forhold til mangelen, som sikkerhet for kravet ditt. Holder du tilbake alt for en liten mangel, misligholder du selv, og risikerer forsinkelsesrenter. Si alltid skriftlig fra om hvor mye du holder tilbake og hvorfor.
Ikke hvis du er forbruker. Bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven er ufravikelige til ugunst for forbrukeren. Vilkår som gir deg dårligere rettigheter enn loven, gjelder ikke, uansett hva som står signert.
Fagområder
Er du usikker på hvilket område saken din hører inn under, ringer du oss bare. Vi finner rett advokat.
Fyll ut skjemaet for å komme i kontakt med oss
