Kort fortalt
Nabovarsel er et varsel til naboene før du setter i gang et byggetiltak. For søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven er nabovarsel påkrevd, slik at naboene får mulighet til å uttale seg. Selv der det ikke er plikt, er det ofte lurt – naboloven setter grenser for tiltak som er til urimelig skade eller ulempe for naboeiendommen.
Innhold
Selv om det ikke lenger er plikt til å sende nabovarsel for slike tiltak etter plan- og bygningslovens regler, vil et nabovarsel i mange tilfeller likevel være både fornuftig og nødvendig:
Her følger en kort oversikt over hvilke regler som gjelder:
Du må søke om tillatelse og herunder sørge for nabovarsel i de tilfeller som fremgår av plan- og bygningsloven § 20-2 med videre henvisninger. Dette er bl.a. oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg. Det samme gjelder vesentlige endringer, fasadeendringer, bruksendringer eller riving av slike tiltak som nevnt. I tillegg omfattes andre tiltak som vesentlige terrenginngrep, veg/parkeringsplass, plassering av skilt, endringer i bruksenheter mm. Du må også sørge for nabovarsel der du må søke dispensasjon fra lover og gjeldende planer.
Les også: Bli kjent med advokat Jens Christian Skallerud
Hovedpunkter
Unntak fra søknadsplikt og dermed nabovarling finnes hovedsakelig i plan- og bygningsloven § 20-5 og i tilhørende byggesaksforskrift § 4-1. Tiltak du ikke trenger å søke tillatelse for er bl.a. frittliggende bygning på bebygd eiendom som ikke skal brukes til beboelse, og som verken har et samlet bruksareal eller bebygd areal på over 50 m². Tiltaket kan plasseres inntil 1,0 m fra nabogrense og annen bygning på eiendommen. Dette vil typisk være garasje. Videre er også tilbygg som ikke inneholder rom til varig opphold eller beboelse og ikke er større enn 15 m² unntatt. Typisk bod. I tillegg er flere mindre tiltak i eksisterende byggverk unntatt. Dette omfatter mindre levegger, mindre skiltinnretninger, mindre forstøtningsmurer mm. Selv om ikke alle innvendige arbeider er unntatt søknadsplikt, er det her likevel alltid unntak for nabovarsel.
Du bør bruke fastsatte skjema for nabovarsling for å sikre at alle nødvendige opplysninger kommer med. Det er tiltakshaver (byggherren) eller ansvarlig søker som skal sørge for nabovarsel. Nabo er eiere/festere av eiendom som har grense til din eiendom og såkalte gjenboere – dvs. de som eier eller fester en eiendom som ligger på andre siden av et åpent areal (typisk vei) sett fra din eiendom. Der det er mulig, er det fornuftig å levere nabovarslet personlig og ofte får en da samtidig samtykke til tiltaket. Naboene skal uansett kunne få minst 2 uker på å komme med evt. merknader. Merk at dersom du gjør om på søknaden/tiltaket kan dette utløse plikt til nytt nabovarsel. Mer info. om søknadsplikt og nabovarsel får du bl.a. her: https://dibk.no
Les også: Klienter frifunnet for krav fra konkursbo
Som nevnt ovenfor vil du uavhengig av krav til nabovarsel etter plan- og bygningsloven måtte forholde deg til at du ikke kan gjøre eller sette i verk noe som er urimelig- eller unødvendig er til skade eller ulempe for naboeiendom. Dette følger av naboloven § 2. Her det vanskelig helt generelt å si hva som er greit og hva som ikke er greit. Plassering av en garasje som helt ødelegger utsikten til naboen kan som eksempel kunne være unødvendig, hvis andre alternativer finnes. Derfor vil det som regel alltid være fornuftig å kontakte naboen i forkant, og aller helst sørge for en skriftlig aksept.
Et greit kontrollspørsmål vil her kunne være: Når kunne du selv tenke deg at din nabo sa i fra på forhånd?
Relevante lover: plan- og bygningsloven § 21-3 (nabovarsel) og naboloven (grannelova) § 2.
For søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven skal naboene varsles og få mulighet til å uttale seg før søknaden sendes kommunen.
Enkelte mindre tiltak, som visse frittliggende bygg og tilbygg innenfor fastsatte grenser, er unntatt – men du bør alltid sjekke de konkrete reglene.
Naboene har normalt minst to uker på å komme med merknader til tiltaket.
Du kan ikke sette i verk noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen, jf. grannelova § 2.
Kommunen vurderer merknadene i søknadsbehandlingen. Uenighet om skade eller ulempe kan også løses etter naboloven.
Lurer du på om du må sende nabovarsel, eller er du i en nabotvist? Våre advokater innen plan- og bygningsrett hjelper deg.
